Nel contesto della ricostruzione post-sismica, il computo metrico estimativo emerge come uno strumento cruciale per l’efficace gestione e pianificazione finanziaria. Attraverso un’attenta scomposizione e aggregazione delle voci di costo, questo documento diventa fondamentale per offrire una visione complessiva e dettagliata delle necessità e delle spese associate al processo di ricostruzione.
Classificazione delle opere strutturali
Conformemente all’articolo 41 comma 5 del TURP, è stabilito che almeno il 45% del contributo di ricostruzione debba essere allocato per le opere di riparazione e miglioramento sismico degli edifici. La rimanente percentuale del contributo è invece destinata a coprire le spese per le opere di finitura interna ed esterna, per gli impianti interni e comuni, e per l’efficientamento energetico degli edifici. Inoltre, per gli edifici soggetti a specifici vincoli, la quota di contributo riservata alle strutture non deve essere inferiore al 40%. In situazioni di demolizione e ricostruzione, questa quota minima è ridotta al 25%. Allo scopo, l’allegato all’ordinanza 126 specifica le categorie e tipologie edilizie per gli interventi di ricostruzione:
A Struttura: Questa categoria comprende tutti gli elementi costruttivi che assicurano la resistenza, la stabilità e la sicurezza dell’edificio, conformemente a quanto previsto dal § 1.1 del NTC 2018.
B Finiture e Impianti: In questa categoria rientrano tutti gli elementi costruttivi non strutturali e tutti gli impianti.
C Finiture e Impianti Strettamente Connessi: Questa categoria è ulteriormente suddivisa in:
C1 Finiture Afferenti alle Strutture: Include gli elementi non strutturali essenziali per la durabilità delle strutture.
C2 Finiture e Impianti Afferenti alle Parti, Usi e Necessità Comuni: Comprende gli elementi non strutturali situati nelle aree comuni, come facciate e coperture.
C3 Finiture e Impianti Interni: Rappresenta gli elementi e gli impianti specifici per le singole unità immobiliari.
D Opere Esterne e di Sostegno: Include le opere esterne di sostegno necessarie per assicurare l’agibilità e la stabilità dell’edificio, secondo la modifica all’art. 37 del TURP.
È importante sottolineare che, sebbene la normativa distingua tra queste categorie, si sostiene che il focus principale dovrebbe essere il ripristino della sicurezza dell’edificio acclarato dal progetto redatto dal tecnico, più che una rigida adesione alle categorie di spesa strutturale. Questa visione suggerisce che una classificazione più semplificata in “opere strutturali” e “opere non strutturali” potrebbe essere più efficace e ridurrebbe la complessità del lavoro per i tecnici incaricati della progettazione e della stesura dei computi metrici.
Allocazione delle spese tra i proprietari
L’allocazione delle spese tra i proprietari in un contesto di ricostruzione post-sisma richiede un’attenta considerazione e un’adeguata pianificazione per garantire equità e trasparenza, andando a distinguere in maniera chiara la seguente distinzione:
Spese Comuni: Le spese comuni si riferiscono a interventi che beneficiano l’intero edificio o le aree comuni. Questo può includere la riparazione o il rafforzamento delle strutture portanti, le opere di miglioramento sismico dell’edificio, la manutenzione o il rinnovo di facciate, tetti, scale, ascensori e altri impianti comuni. Per determinare questa quota, si fa riferimento alle superfici delle proprietà, che riflettono la proporzione di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore totale dell’edificio.
Spese Specifiche per Unità Immobiliare: Queste spese sono quelle che riguardano interventi confinati all’interno di una singola unità immobiliare, come il rifacimento delle finiture, la sostituzione degli impianti interni (elettrici, idraulici, ecc.), e ogni altro intervento che non influisce sulle parti comuni o sugli altri proprietari. Queste spese sono interamente a carico del proprietario dell’unità immobiliare interessata.
Distinzione delle fonti finanziarie
La classificazione delle spese nel contesto della ricostruzione post-sisma si basa poi essenzialmente sulla loro fonte di finanziamento, come delineato nella circolare congiunta emessa dal Commissario e dall’Agenzia delle Entrate ad ottobre 2023. Le opzioni per la copertura delle spese includono:
Contributo di Ricostruzione: Questo fondo è destinato specificamente alla ricostruzione e al miglioramento sismico degli edifici danneggiati dal sisma.
Accollo del Proprietario Coperto da Bonus Fiscali: Si tratta di incentivi fiscali, come il Sismabonus o l’Ecobonus, che i proprietari possono utilizzare per finanziare interventi di miglioramento sismico o di efficientamento energetico.
Accollo Diretto del Proprietario: In questa categoria rientrano le spese che i proprietari decidono di sostenere direttamente, senza ricorrere a incentivi o contributi esterni.
È di cruciale importanza distinguere tra le diverse tipologie di spesa basandosi su due criteri principali: la definizione delle opere ammissibili al contributo e la congruità delle opere rispetto alle finalità degli incentivi fiscali utilizzati. Questa distinzione è fondamentale per garantire che le risorse finanziarie vengano allocate in modo efficace e che gli interventi realizzati siano coerenti con gli obiettivi degli incentivi disponibili. Un tale approccio assicura non solo l’uso ottimale dei fondi disponibili ma anche che gli interventi siano orientati a soddisfare sia i requisiti normativi che le esigenze specifiche dei proprietari e degli occupanti degli edifici.
Precisazioni
È importante sottolineare che, mentre la distinzione tra opere strutturali e non strutturali opera come un controllo finale, seppur scontato, del rispetto delle percentuali stabilite dalla normativa, le altre due scomposizioni – l’attribuzione della spesa alla singola proprietà e l’allocazione finanziaria tra contributo e accollo – seguono un processo più complesso e dinamico. Queste ultime richiedono un approccio iterativo da parte del proprietario e del tecnico incaricato, al fine di massimizzare i benefici in termini di minor esborso finanziario.
Nell’attribuzione delle spese alla singola proprietà, il focus è sulla precisa identificazione delle opere che riguardano esclusivamente l’unità immobiliare del proprietario, distaccandole da quelle comuni. Questo processo può richiedere una dettagliata analisi e un calcolo accurato, per garantire che ogni proprietario contribuisca equamente solo per le parti dell’edificio che lo riguardano direttamente.
Per quanto riguarda l’allocazione finanziaria, il tecnico e il proprietario devono lavorare insieme per trovare il miglior equilibrio tra il contributo di ricostruzione e gli incentivi fiscali come Sismabonus o Ecobonus. Questo implica valutare le diverse opzioni di finanziamento, confrontando i costi e i benefici di ciascuna scelta, con l’obiettivo di minimizzare l’onere finanziario per il proprietario, garantendo al contempo la conformità con le normative vigenti e l’efficacia degli interventi di ricostruzione.
Conclusioni
È fondamentale che ogni intervento venga accuratamente identificato e classificato secondo i criteri stabiliti, in modo da comprendere completamente le situazioni di spesa e le condizioni finanziarie di ogni proprietario. Questo approccio garantisce che le spese strutturali, vitali per assicurare la sicurezza e la stabilità degli edifici, ricevano l’attenzione e la priorità necessarie.
Direzione Renovo
Porto San Giorgio, 09/11/2023