Centro Italia, pronta la maxi-regolarizzazione edilizia (anche di aumenti volumetrici) per case e siti produttivi

Riportiamo integralmente un articolo di Massimo Frontera pubblicato su Edilizia e Territorio di oggi 21/05/2018.

La commissaria alla ricostruzione Paola De Micheli ha stilato una ventina di norme pronte per il prossimo (o attuale) governo.

Perché nel Centro Italia non è ancora decollata la ricostruzione privata? Il motivo è che le domande di contributo – cui è stata data una ulteriore semplificazione conl’ordinanza n.46 del 10 gennaio scorso– si fermano agli sportelli degli uffici speciali della ricostruzione. Ma c’è un numero molto più alto di domande che non arrivano allo sportello, perché i professionisti, anche nei casi dubbi, scelgono di non asseverarle.
Perché? Durante la verifica preliminare del professionista oppure durante l’istruttoria degli uffici speciali viene immancabilmente al pettine qualche nodo, piccolo o grosso, che blocca tutto. La parola chiave è “difformità”, il cui sinonimo è in molti casi “irregolarità”, più o meno grave. E in molti altri casi indica un vero e proprio abuso, edilizio, urbanistico, ambientale o di mancato rispetto delle norme sismiche.


Il coro delle doglianze che negli ultimi mesi è salito di intensità – dal territorio, attraverso i sindaci – si è scaricato sulla commissaria di governo, Paola De Micheli. La novità è che la struttura commissariale (di cui fanno parte anche i presidenti delle quattro regioni colpite dal sisma Marche, Umbria, Lazio e Abruzzo) ha definito un pacchetto di norme che promettono di risolvere i vari problemi. Pacchetto di norme che la scorsa settimana la commissaria De Micheli ha illustrato ai rappresentanti parlamentari delle quattro regioni, appartenenti ai partiti di Forza Italia, Fratelli d’Italia, M5S, Pd e Lega. E che questa settimana saranno illustrati alle parti sociali, cioè imprese e sindacati. Del pacchetto fanno parte anche varie proroghe di termini in scadenza (si veda oltre).

Il problema delle “difformità”
Ma il cuore delle proposte normative vuole spianare la strada alle tante difformità di tipo edilizio-urbanistico-ambientale-sismico che bloccano le domande di contributo di imprenditori e residenti. «In alcuni Comuni queste difformità, non sanate o non sanabili, arrivano al 90% dell’edificato da ricostruire», esordisce Paola De Micheli, cui va dato atto di proporre soluzioni a un problema enorme, che nessuno ha finora avuto il coraggio di denunciare nelle sue dimensioni. Dimensioni appunto enormi, con una gamma di “difformità” di varia natura e tipologia: si va dal tramezzo spostato alla finestra allargata, dalla nuova stanza aggiunta fino al terrazzo o alla veranda. Tutte cose che, in barba ai piani casa e ai condoni aperti in passato, non sono state né denunciate, né sono mai entrate nel campo visivo delle amministrazioni comunali. Fino ad oggi.
La maggior parte delle irregolarità – raccontano i tecnici che stanno monitorando la ricostruzione privata – rappresentano “peccati veniali” sotto il profilo edilizio (modifiche interne all’abitazione, spostamento di una porta); ma questi peccati veniali salgono immediatamente di rango se l’immobile è situato in un’area a vincolo paesaggistico.
Se poi la modifica edilizio-urbanistica – sempre rimanendo nel campo dei “peccati veniali” – riguarda edifici che devono essere in linea con le norme sismiche, la cosa si complica, perché si sta scoprendo che quasi nessuno, soprattutto per gli interventi più semplici, ha mai sottoposto il progetto al genio civile, per avere l’ok ai lavori.
C’è poi il capitolo dei veri e propri abusi edilizi. Come è noto – in tutta Italia, non solo nel cratere – ci sono migliaia di pratiche di condono, avviate con le sanatorie del 1985, 1995 e 2003 ma mai arrivate in fondo all’istruttoria. Il rischio di andare avanti nell’istruttoria è di avere un esito negativo, con conseguente obbligo di eliminare l’abuso. Nel caso degli immobili danneggiati dal sisma del 2016-2017, il problema si complica anche per la difficoltà o impossibilità di consultare gli archivi comunali.
C’è poi il grosso tema della cosiddetta “doppia conformità”, che riguarda tutti gli interventi edilizi realizzati in passato, per la cui regolarizzazione è normalmente richiesta sia la conformità alle varie norme urbanistiche, edilizie, ambientali e sismiche in vigore all’epoca dell’intervento, sia la conformità alle norme in vigore nel momento in cui si chiede la regolarizzazione. Anche in questo caso, le procedure per le domande di contributo hanno fatto emergere che quasi mai il proprietario è in grado di dimostrare di essere in regola.

Il problema (sommerso) della mancata dimostrazione della proprietà
Non solo. Collegato al problema dei mille abusi – pardon, difformità – c’è un altro tema, non ancora emerso in tutta le sua gravità. È il tema della “mancata dimostrazione della proprietà”. Che significa? «Significa che in moltissimi edifici – racconta un tecnico che si muove sul territorio e che chiede l’anonimato – il passaggio di proprietà è avvenuto con una stretta di mano e senza dichiarazione di successione. Si sa benissimo chi possiede la casa ma non c’è nessuna carta che lo possa dimostrare». A detta dei tecnici, questi casi sono abbastanza diffusi, soprattutto nei piccoli comuni dell’Appennino, e rappresentano un ostacolo alla ricostruzione. Per inciso va anche detto – che queste situazioni hanno reso impossibile la riscossione delle imposte locali. C’è anche un’altra conseguenza, di tipo edilizio: meno il proprietario è individuabile e più “audaci” sono le trasformazioni edilizie realizzate. Anche questo è un nodo che è venuto al pettine, ma che nessuno ha finora messo sul tavolo della commissaria De Micheli.

Il pacchetto “regolarizzazioni”/le casette di emergenza
E allora, ecco, in sintesi, le soluzioni che la commissaria ha messo a punto, in risposta alle richieste del territorio. Al primo posto c’è una regolarizzazione delle casette d’emergenza, autocostruite oppure autoprocurate. Più precisamente, spiega De Micheli, la proposta normativa contiene un «ampiamento della possibilità di regolarizzazione delle casette mobili temporanee abusive».

Il pacchetto “regolarizzazioni”/smaltimento delle pratiche di condono edilizio
Sulle difformità l’intervento normativo risponde a varie questioni. La prima riguarda le pratiche di condono edilizio. «Abbiamo previsto – è sempre De Micheli che parla – una procedura super accelerata da seguire da parte dei comuni per la chiusura dei percorsi di condono passati». Si tratta appunto dei casi in cui «l’attuale o il precedente proprietario aveva approfittato di uno dei condoni edilizi, dal 1985 in poi, ma i Comuni non avevano chiuso le procedure. Quindi, consentiamo ai Comuni di chiudere le procedure per le quali in molti casi è stata pagata anche la sanzione».

Il pacchetto “regolarizzazioni”/addio alla doppia conformità
Le proposta normativa prevede anche la cancellazione della doppia conformità, nel caso degli interventi realizzati nel passato. «Abbiamo visto – spiega la commissaria – che per il tipo di procedura che chiediamo ai professionisti, questa documentazione non è più necessaria. Mantenerla rappresenterebbe un rallentamento della ricostruzione perché sono documenti che devono fornire i Comuni, che sono piccoli e in molti casi hanno gli archivi distrutti». Sullo specifico tema delle difformità rispetto alle norme sismiche, è inoltre previsto un «intervento di regolarizzazione chirurgica delle difformità strutturali non ancora sanate o sanabili dalle norme precedenti».

Il pacchetto “regolarizzazioni”/ok all’ampliamento volumetrico fino al 20%
Per i casi in cui emerga una difformità di tipo volumetrico nella casa danneggiata o crollata, è stata anche prevista una forma di regolarizzazione che si richiama agli ampliamenti volumetrici regolati dai piani casa regionali. La norma «limitata esclusivamente ai 138 comuni dei cratere e per chi intende approfittare del piano casa, non avendone approfittato in passato» consente di fatto di regolarizzare ampliamenti volumetrici fino al 20 per cento. «Ovviamente – precisa De Micheli – il contributo della ricostruzione non viene pagato sulla volumetria aggiuntiva regolarizzata, sempre che si decida di volerla rifare»

Il pacchetto di proroghe dei termini e le altre misure
Tra le altre misure in arrivo c’è lo sblocco di nuove assunzioni, principalmente per rafforzare le strutture degli uffici speciali. Previsto anche l’ingresso di nuove figure tecniche all’interno della struttura commissariale.
Molto ampio anche il numero di proroghe di termini in scadenza (alcuni il 31 maggio) che la commissaria ha messo sotto forma di proposta normativa, e per le quali si chiederà una decretazione d’urgenza. «Abbiamo previsto una proroga di tutte le scadenze fiscali, come il canone Rai, le bollette, Imu, Tasi, e anche della busta paga pesante, che scadrebbe il 31 maggio e che chiediamo di prorogare al 31 dicembre», dice De Micheli.
Importante anche la proroga del termine entro cui presentare le domande di contributo per le riparazioni di edifici con danni lievi (tipo B). La scadenza del 31 luglio prossimo viene prorogata al 31 dicembre prossimo. Il motivo della proroga sta nella previsione dell’onda di domande di contributo sbloccate dal pacchetto ” regolarizzazioni” (sempre che venga approvato nei termini proposti).
Si è pensato anche alle riparazioni di edifici con danni lievi che si trovano nelle aree in cui i comuni hanno chiesto di intervenire con i piani attuativi. In questo caso, vengono concessi ulteriori 120 giorni per le domande.
Infine, è prevista la proroga dello stato di emergenza (fino al 31 dicembre) e la proroga della struttura commissariale («non dell’attuale commissario», precisa De Micheli) di due anni. Novità, infine, per le Zone Franche Urbane: è in arrivo un chiarimento che include tra le imprese beneficiarie anche quelle in forma di Sas e Snc.

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